Nhà trong hẻm và nhà mặt tiền: khác nhau ở những gì ngoài giá

Cùng một khu, cùng diện tích, nhà mặt tiền đắt hơn nhà trong hẻm khá nhiều. Chênh lệch đó ai cũng biết.

Cái ít được nói ra là hai dạng nhà này khác nhau ở rất nhiều thứ ngoài giá — và mấy thứ đó ảnh hưởng tới đời sống hằng ngày nhiều hơn con số lúc mua.

Tiếng ồn: khác nhau cả về mức lẫn về loại

Nhà mặt tiền nghe tiếng giao thông — đều đặn, liên tục, và mạnh nhất vào giờ cao điểm. Ban đêm thường yên hơn ban ngày.

Nhà trong hẻm nghe tiếng sinh hoạt — người nói chuyện, xe máy nổ ngay dưới cửa sổ, tiếng từ nhà bên cạnh. Ít hơn về cường độ nhưng gần hơn và bất chợt hơn.

Người chịu được loại này chưa chắc chịu được loại kia. Nên khi đi xem nhà thì nghe thử ở cả hai khung giờ — sáng sớm và tối muộn — thay vì đoán theo dạng nhà.

Bụi, mùi và không khí

Nhà mặt tiền hứng bụi đường nhiều hơn rõ rệt, nhất là ở đường lớn. Lau nhà mặt tiền và lau nhà trong hẻm là hai khối lượng công việc khác nhau.

Đổi lại, nhà mặt tiền thường thoáng hơn vì có một mặt hoàn toàn mở ra đường.

Nhà trong hẻm ít bụi đường hơn nhưng dễ gặp chuyện khác: hẻm hẹp thì gió khó vào, và mùi từ nhà nấu ăn, từ cống, từ chỗ để rác quẩn lại lâu hơn.

Đi xem thì đứng trong nhà đóng cửa vài phút rồi mở ra — thấy rõ không khí trong nhà đang thế nào.

Đi lại và đỗ xe

Đây là khác biệt thực tế nhất mỗi ngày.

Mặt tiền: ra vào thẳng, xe hàng tới được, chuyển đồ dễ, khách tới dễ tìm. Đổi lại thì đỗ xe trước nhà có thể vướng quy định, và ra vào đường lớn vào giờ đông là một việc.

Trong hẻm: phụ thuộc bề rộng hẻm và khúc cua. Xe máy thì hầu như luôn được; ô tô thì phải đo. Chuyển nhà, chở vật liệu sửa chữa, xe cấp cứu — tất cả đều phụ thuộc con số đó.

Nên với nhà trong hẻm thì đo chỗ hẹp nhất trên suốt quãng từ đường lớn vào là việc không được bỏ qua.

Chuyện an toàn và riêng tư

Hai dạng nhà đánh đổi ngược nhau ở đây.

Nhà mặt tiền có nhiều người qua lại nên có "mắt nhìn" — nhưng cũng dễ bị nhìn vào nhà, và cửa mở ra đường lớn là chỗ cần chắc chắn.

Nhà trong hẻm kín đáo hơn và hàng xóm quen mặt nhau — người lạ vào hẻm thì có người để ý. Đổi lại, hẻm vắng vào đêm khuya thì lại là chuyện khác.

Cái quyết định không phải dạng nhà mà là hẻm đó đông hay vắng và người trong hẻm có quen nhau không. Hỏi vài nhà là biết.

Khả năng kinh doanh

Đây là phần làm nên phần lớn chênh lệch giá.

Nhà mặt tiền cho thuê hoặc mở hàng được, và đó là dòng tiền thật. Nhà trong hẻm thì bán hàng rất hạn chế — trừ loại khách chủ động tìm tới.

Nhưng cân cho đủ hai chiều: nếu không kinh doanh thì phần giá trả thêm đó không sinh ra gì, mà mình vẫn chịu đủ bụi và ồn.

Nên câu hỏi trước khi trả thêm tiền cho mặt tiền là: mình có định dùng phần mặt tiền đó không, hay chỉ mua vì nó đắt hơn nên chắc là tốt hơn?

Bán lại và cho thuê

Nhìn dài hạn thì có mấy điều khá rõ.

Nhà mặt tiền dễ bán hơn và giữ giá tốt hơn, vì nhóm người mua rộng hơn — cả người ở lẫn người kinh doanh.

Nhà trong hẻm bán chậm hơn, và bề rộng hẻm ảnh hưởng mạnh tới giá: hẻm ô tô vào được khác hẳn hẻm chỉ xe máy.

Với nhà trong hẻm thì mấy yếu tố sau đáng hỏi vì chúng ảnh hưởng cả lúc ở lẫn lúc bán: bề rộng chỗ hẹp nhất, có ngập không, lối đi ghi thế nào trên giấy tờ.

Phần giấy tờ về lối đi chung thì hỏi cơ quan quản lý đất đai — đây là chỗ khác biệt lớn nhất so với nhà mặt tiền, và cũng là chỗ dễ phát sinh tranh chấp nhất.

Dạng thứ ba: nhà trong ngõ nhưng sát đường lớn

Nhiều nhà nằm ở đoạn đầu hẻm, cách đường lớn chỉ vài chục mét — và nhóm này mang đặc điểm của cả hai dạng.

Được: ra đường lớn nhanh, xe vào tới cửa hoặc gần cửa, mà giá thấp hơn mặt tiền đáng kể. Với người không kinh doanh thì đây thường là điểm cân bằng tốt.

Mất: vẫn nghe tiếng đường lớn, vẫn ăn bụi, và đoạn đầu hẻm thường là chỗ người ta dựng xe — nên hay bị chắn lối.

Nên khi đi xem nhà thì đừng chỉ hỏi "mặt tiền hay trong hẻm". Hỏi cụ thể: cách đường lớn bao nhiêu mét, và trên quãng đó có gì.

Một mẹo đơn giản: đi bộ từ đường lớn vào nhà, bấm giờ. Con số đó nói nhiều hơn mấy chữ mô tả trong tin rao.

Thay đổi theo thời gian: phần ít ai tính

Cả hai dạng đều có thể đổi, và đổi theo hướng không lường trước.

Đường lớn có thể mở rộng hoặc bị cấm một chiều — cái đầu làm nhà mặt tiền lùi vào, cái sau đổi hẳn lượng khách qua lại.

Hẻm có thể được mở rộng khi khu vực chỉnh trang, và lúc đó giá nhà trong hẻm đổi rõ.

Hàng quán mọc lên hoặc đóng đi làm đổi cả tiếng ồn lẫn mùi ở cả hai dạng.

Mấy chuyện này không đoán chắc được, nhưng hỏi được: hỏi cơ quan quản lý ở địa phương về quy hoạch, và hỏi hàng xóm về những gì đã đổi trong mấy năm qua.

Người ở lâu kể lại quá khứ của một con đường thường cho biết nhiều về tương lai của nó hơn là bất cứ dự đoán nào.

Ba điều gọn lại

Một. Tiếng ồn hai dạng khác nhau cả về mức lẫn về loại — mặt tiền thì đều và mạnh, trong hẻm thì gần và bất chợt. Nghe thử ở hai khung giờ thay vì đoán.

Hai. Với nhà trong hẻm, đo chỗ hẹp nhất trên suốt quãng từ đường lớn vào — con số đó quyết định chuyển nhà, sửa chữa và cả xe cấp cứu.

Ba. Không định kinh doanh thì phần tiền trả thêm cho mặt tiền không sinh ra gì, mà vẫn chịu đủ bụi và ồn.